宋学明:关于深化物业管理认识的几点思考

济南市物业管理行业协会2018-06-02 08:36:11

文/宋学明(中国物业管理协会行业发展研究中心研究员)

物业管理行业经历三十多年发展已经成为我国国民经济的重要行业,它在经济、社会生活中的地位和作用日益明显。可以说,物业管理在当今已经成为人们生活、工作的一部分。然而,随着物业管理行业的迅速发展,物业服务纠纷总是如影随形,原因何在?笔者认为,其中一个重要原因是市场主体对物业管理的理解不一致和信息不对称。

当下,全行业都在推动物业管理的转型升级。但是,笔者认为,不忘初心方得始终。因此,很有必要对物业管理的一些基本问题进行深入探讨,既深化对物业管理的认识,又促进行业健康协调发展。

物业管理是“管理”的实践

如果问什么是物业管理,相信大家首先会联想到《物业管理条例》中的定义:“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”业内业外很多人对此概念倒背如流,问题在于对其概念的理解尤其是对“管理”二字的理解相差甚远,或许这就是导致物业纠纷频繁发生的根源所在。

物业管理按组织形式不同可划分为委托管理、共同管理、自行管理(简称:托管、共管、自管)三种方式。要做好物业管理,我们不能把思想认识局限在法规的定义上,要深入研究和了解物业管理的本质以及它的内涵和外延,致力于符合规律的“管理”实践。

物业管理是业主的需求

业主是物业的所有权人和物业管理的主体。业主之所以通过购买、继承等方式取得物业,是因为物业对取得方有用,之所以有用,是因为物业具有相应的设计功能及使用价值,能够满足物业取得方的需要;作为商品的物业,业主不仅需要物业的有用性和功能性,还需要物业的安全性和保值增值。

基于业主的建筑物区分所有权,物业存在专有部分和共有部分,对共有部分的管理,不得不依靠全体业主共同协商决定相关的重大事项,从而形成业主与业主之间相互联系、相互配合、相互支持的社会关系,这是业主需要物业管理的内在原因。我们应当充分尊重业主对物业管理方式和物业服务企业的选择权,应将承接物业服务项目理解为业主对物业服务企业的认可和信任,不是理所当然的“接管”。

物业管理源自法律赋权

《宪法》第十三条规定:国家保护公民合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。《物权法》规定:所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。业主应当遵守法律、法规及管理规约。因此,物业管理既是业主的权利,也是业主的义务。物业管理的一切行为,都不得违背法律规定。

物业管理是民事活动

所谓民事活动,是指民事主体为了一定目的设立、变更、终止民事权利民事义务的行为。

《民法通则》规定:当事人在民事活动中的地位平等;民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则;公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯;必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。

《侵权责任法》规定:侵害民事权益,应当依照本法承担侵权责任,等等。

业主、物业服务企业等民事主体在物业管理活动中,包括管理对象、管理内容、管理费用、服务标准、服务期限、纠纷处理方式、项目承接查验、进入及退出条件以及当事人双方的权利和义务等等,都应当充分协商并形成明确的契约文件或者物业服务合同,依法设立、变更、终止民事权利和民事义务。民事主体任何一方不能擅自改变经协商达成一致的契约条款,更不能随意违约侵害对方或其他人的合法权益。

物业管理是一门科学

所谓科学,是指各种知识通过细化分类研究,形成逐渐完整的的知识体系, 它是关于发现发明创造实践的学问。我国物业管理已经历三十多年发展,虽已实现对物业管理这个新生事物从“知之不多”向“知之甚多”,从“边实践边总结”向“有理论有目标”的转变。但也要看到,物业管理行业还有许多领域需要我们去探索、还有许多问题需要我们去研究、还有许多真理需要我们去发现,还有许多理论需要我们去实践。

如果不从科学角度认识物业管理,看不到它的自然属性和社会属性,就不会明白它的内在逻辑,难以理顺相应的关系,束缚我们的思想行为。

物业管理是系统工程

我认为,物业管理的本质在于保障物业的有用性、功能性及社会性。如果丧失了物业的有用性和功能性,物业管理将失去意义;如果丧失了物业的社会性,物业管理将无法进行。物业管理不是抽象的“高、大、上”,从内容到形式都是具体的。物业管理的内涵是业主组织和利用相关要素(人、财、物、信息、技术、时空等),借助管理手段实现房屋及配套设施设备和相关场地功能目标的过程。物业管理内容应当包括“八个模块”即:财产管理(含不动产或者动产)、使用管理、安全管理、维养管理、秩序管理、客户管理、信息管理及档案管理。

物业管理活动是“八个模块”与“六大体系”即:业主大会和业主委员会治理体系、物业管理项目承接服务体系、物业管理中介特约服务体系、水电气等专业单位供给服务体系、物业纠纷处理救济体系以及政府、社区、行业协会等公共服务体系相互联系、相互作用、相互影响的过程。也就是说,物业管理不是单一的管理活动,工作中要善于系统思维,既要突出重点又要统筹各方,协调好物业管理的重要环节和方面,着力于全面提升物业管理质量及物业服务水平。

综上所述,物业管理的本质是保障物业的有用性、功能性及社会性,基本规律是“八个模块”与“六大体系”相融互动。物业管理既反映了人与物的关系,也反映了人与人的关系,是一门具有自然、社会双重属性的科学,物业管理是一个复杂而系统的运行过程。正确认识和理解物业管理,对于行业发展具有重要影响。我们只有全面深入地了解物业管理,才能发现产业发展的缺陷及行业管理的短板,促进物业管理体制机制创新,发明更多防治物业纠纷和推动发展的科学技术,创造更多有利于实现物业管理产业转型升级的必要条件。

来源:中国物业管理协会

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